Sua empresa é uma incorporadora?
Você conhece os direitos e obrigações do incorporador?
O texto abaixo traz algumas das obrigações e direitos do incorporador.
As incorporações imobiliárias são regidas pela Lei 4.591 de 1964 e são consideradas aquelas atividades exercidas com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Pode ser um incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, mesmo não tendo efetuado a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, com o objetivo de vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações que serão construídas ou estejam em construção sob o regime de condomínio, ou que apenas aceite propostas para a efetivação de tais transações coordenando e levando a termo a incorporação e sendo responsável, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Conforme previsão no art. 30 podem ser incorporadores também os proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios com a destinação de constituição de condomínio, sempre que as alienações iniciarem antes da conclusão das obras.
Com a publicação da Lei 13.786 de 2018 foi incluído o art. 35-A que estabelece os documentos que precisam conter nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, que serão iniciados por quadro-resumo:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no , em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei.
O art. 35-A faz parte do Título II, Capítulo II, Das Obrigações e Direitos do Incorporador, juntamente com o art. 43-A que dispõe sobre o prazo de entrega dos imóveis que precisa ser em até 180 dias corridos da data estipulada em contrato como data prevista da conclusão do empreendimento.
Ainda o art. 43-A no § 1º trata da situação de ultrapassar o prazo estabelecido de 180 dias para a entrega do imóvel, nesse caso, o adquirente desde que não tenha dado causa ao atraso, poderá promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da dissolução do contrato.
